Что нужно учесть при выборе коммерческой недвижимости для размещения локального бизнеса. Разбираем на примере ЖК «Светлый мир «Станция «Л»…» в районе Люблино на юго-востоке Москвы
Коммерческие помещения на первом этаже ЖК «Светлый мир «Станция «Л»…». Визуализация
Коммерческие помещения на первых этажах московских новостроек — очевидное направление для вложений в недвижимость. Плюсы формата понятны каждому, кто когда-либо жил в спальном районе. Но что происходит с форматом в последние годы и как выбрать по-настоящему доходный вариант среди множества вариантов?
Торговля на первых этажах: ключевые тренды
Каких-то пять лет назад казалось, что гегемония больших торгово-развлекательных центров подавит бизнес во дворах с уютными кафе и маленькими парикмахерскими «для своих». Однако в 2020 году внимание потребителей вернулось к стрит-ретейлу на первых этажах многоквартирных домов. Пандемия повлияла на привычки людей в долгосрочной перспективе — и теперь многие москвичи спускаются за покупками в магазин в собственном доме, а не едут в далекий ТЦ.
Адаптировавшиеся к работе из дома люди до сих предпочитают пить кофе в кофейне за углом и посещать фитнес-студию в соседнем дворе. Неудивительно, что среди общей рекомендации инвесторам от экспертов рынка обратить внимание на коммерческую недвижимость в 2023 году особенно явно звучит мнение о перспективности стрит-ретейла в жилых домах.
ЖК «Светлый мир «Станция «Л»…». Визуализация
Алексей Сигал, партнер Ricci | Blackstone:
— Стрит-ретейл в спальных районах внутри МКАД продолжает наращивать интерес и привлекательность со стороны инвесторов. Последние события, связанные с эпидемиологической обстановкой, показали, что ретейлеры чувствуют себя стабильнее в таких локациях. При этом важными составляющими были и сохраняются такие компоненты, как наличие трафика, доступность, соответствие требованиям для помещений.
На примере жилого комплекса «Светлый мир «Станция «Л»…» от застройщика Seven Suns Development рассказываем, как выбрать коммерческие пространства на первых этажах новостроек и какую ликвидность для них прогнозируют эксперты.
Как найти район с простором для развития
Первым вопросом, на который потребуется ответить инвестору в коммерческую недвижимость: в каком районе Москвы выбрать объект? Город предлагает огромный выбор вариантов, среди которых как совершенно новые комплексы, так и объекты с историей в культурном центре города.
В ответ на запрос «РБК-Недвижимости» директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости RRG Светлана Ярова порекомендовала сконцентрировать внимание на «растущих и еще недосформированных зонах». Эксперт отметила, что город вкладывает средства в дорожную и социальную инфраструктуру таких территорий. Кроме того, в развивающихся районах есть предпосылки для появления крупного якоря, которым может стать и штаб-квартира большой корпорации, и образовательный кластер.
«Такие помещения наиболее интересны с точки зрения инвестирования на этапе строительства. Можно зайти в качестве венчурного инвестора, получить рост цены метра и интерес со стороны арендатора. А в дальнейшем будет возможность продать не просто помещение, а готовый арендный бизнес с арендатором», — уточнила Ярова.
Одним из активно развивающихся районов Москвы сегодня называют Люблино. По мнению Алексея Сигала из Ricci | Blackstone, за последнее десятилетие район претерпел серьезные изменения, включая строительство новых станций метро, реконструкцию развязок и улиц, благоустройство парков, реорганизацию промышленных зон, строительство жилья и создание инфраструктуры для роста числа рабочих мест. «Работы в направлении улучшения условий проживания в этом районе продолжаются. Это закономерно увеличивает привлекательность для инвесторов, которые рассматривают для себя приобретение недвижимости формата стрит-ретейл», — подчеркнул Сигал.
Заметно изменилась и численность резидентов Люблина. По оценке Ricci | Blackstone, прирост составил приблизительно 10%. Однако возможностей для увеличения этого показателя все еще много за счет строительства новых жилых комплексов. Согласно подсчетам Seven Suns Development, только ЖК «Светлый мир «Станция «Л»…» из пяти жилых домов пополнит число жителей района на 9–10 тыс. человек. Общее же количество проживающих в Люблине может превысить 65 тыс. человек, такое значение способно обеспечить бизнес в этом районе постоянной проходимостью.
«Логично предположить, что для инвесторов, которые рассматривают локации с перспективой развития, может быть весьма интересно обратить свое внимание на данный район», — считает Алексей Сигал.
Светлана Ярова, директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости RRG:
— При сдаче торговых помещений в ЖК в аренду можно в среднем получить от 8% до 12% годовых, в то время как арендная доходность от жилья сейчас находится на уровне 3–4%. Кроме того, если вы сдаете коммерческую недвижимость, вам не нужно делать ремонт, заказывать меблировку. Владелец коммерции, как правило, участвует только в капитальных затратах — устройство стяжки, иногда увеличение электрической мощности. Он также предоставляет арендные каникулы будущему арендатору на время ремонта.
Что касается офисной доходности, то она, наверное, сопоставима с коммерческими помещениями в ЖК, но уровень риска выше. Хотя купить объект легче, выйти из него (то есть найти покупателя) бывает сложнее. Арендная доходность на маленьких блоках также находится на уровне 8–10% годовых.
Какое помещение выбрать
Наибольшей популярностью среди арендаторов пользуются коммерческие площади с небольшим метражом, следует из данных «ЦИАН.Аналитики». К началу 2023 года наибольшая доля спроса (33%) на покупку коммерческих площадей на первых этажах сосредоточилась на объектах от 50 до 100 кв. м. Вторые и третьи по востребованности — помещения до 50 кв. м (18%) и от 100 до 150 кв. м (14%), подсчитали в «ЦИАН.Аналитике». На лоты площадью от 500 кв. м приходится лишь 5%.
Тенденцию связывают как с чрезмерно высоким бюджетом покупки больших помещений, так и с новыми потребностями арендаторов. Изменение модели работы компании (например, переход большинства сотрудников на удаленку) избавляет от необходимости арендовать крупные пространства.
Выбор помещения также зависит от вида деятельности, которая в нем развернется. Например, самый крупный лот — № 2 — в ЖК «Светлый мир «Станция «Л»…» занимает 154,2 кв. м. Просторное помещение с витринным остеклением в пол подойдет для размещения кафе или продуктового магазина. Особую важность для такого бизнеса представляет разграничение потока гостей и сотрудников во время доставки. Для этого у лота есть два входа — главный и служебный. А камерное пространство лота № 32 в 58 кв. м — самого малого по площади в ЖК «Светлый мир «Станция «Л»…» — подойдет для размещения службы ремонта смартфонов или камерной студии детского творчества.
Разнообразие размеров и форм коммерческих помещений в комплексе «Светлый мир «Станция «Л»…» дополняется необходимой для современных компаний свободой организации пространства. Лоты сдают в отделке shell&core, открывающей простор для реализации дизайнерских решений. Высокие потолки 3,62 м, панорамное остекление и подключение к необходимым коммуникациям делают коммерческие пространства в ЖК «Светлый мир «Станция «Л»…» удобным вариантом для самого разного бизнеса.
Алексей Сигал, партнер Ricci | Blackstone:
— ЖК «Светлый мир «Станция «Л»…» представляет собой комплекс из пяти корпусов разной этажности. Есть возможность приобретения жилья с отделкой, что позволит значительно сократить сроки заселения, а это прямой интерес инвесторов — сокращение сроков в диалоге с арендаторами. Все вышесказанное является несомненным плюсом при рассмотрении данного ЖК.
Как и в любом комплексе, всегда есть помещения более и менее ликвидные. С учетом текущей стоимости коммерческих помещений средняя ожидаемая доходность может составить порядка 6–7% по первому году аренды и 8–10% по стабилизированному потоку.
Стратегия покупки: аренда или собственный бизнес
Приобретая коммерческую недвижимость, инвестор может распорядиться активом по-разному. Один из способов — разместить в помещении собственный бизнес. Такую ситуацию не назвать частой, хотя примеры можно найти на рынке.
«Стратегия «лучший покупатель — твой сосед» сейчас достаточно распространена. Она обострилась после пандемии, когда люди стали выше ценить близость работы к месту проживания», — отметила Светлана Ярова. В RRG наблюдают значительное число покупателей, которые приобретают коммерческую недвижимость в районе, где живут или работают. «Из них 15–20% приобретают помещение для себя», — уточнила эксперт.
Остальные инвесторы пользуются более распространенной моделью — покупают нежилые площади с целью дальнейшей сдачи в аренду. Алексей Сигал из Ricci | Blackstone подчеркнул, что единой рекомендации в данном случае дать невозможно. «Многое зависит от возможностей инвестора. Владение недвижимостью и ведение бизнеса — абсолютно разные сферы», — уверен эксперт.
Вариант с покупкой и последующей сдачей в аренду будет удобнее для тех, кто не хочет вкладывать в работу с недвижимостью много труда и времени. В этом случае инвестору не потребуется самому делать ремонт. Локальный бизнес самостоятельно выберет интерьерные решения под свои нужды и интересы, а инвестору останется только получать пассивный доход.
ЖК «Светлый мир «Станция «Л»…» в цифрах