В десятку самых дорогих зданий, по которым налог платится по кадастровой стоимости, попали крупные торговые центры Московской области
Торгово-развлекательный центр Vegas
Самым дорогим коммерческим зданием Московской области по состоянию на 2024 год стал торгово-развлекательный центр Vegas в поселке совхоза им. Ленина Ленинского городского округа, его кадастровую стоимость оценили в 17,3 млрд руб. Такие данные предоставили аналитики Consul Group по запросу «РБК-Недвижимости».
На втором месте самых дорогих коммерческих объектов Москвы оказался еще один торгово-развлекательный центр Vegas в Красногорске. Его кадастровая стоимость составила 10,2 млрд руб.
Третью строчку разделили два торговых центра с кадастровой стоимостью 10,1 млрд руб. — это Vegas в селе Немчиновка Одинцовского района и «Шелковый путь» в поселке Битца (последний временно закрыт). Управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик пояснил, что временное закрытие объекта не влияет на начисление налога, который рассчитывается на основе кадастровой стоимости. «В Москве предусмотрена льгота: если здание не используется, налог можно платить в размере 25% от полной суммы. Однако в Московской области такая льгота отсутствует», — отметил он.
Как считали
С помощью платформы Ownex аналитики проанализировали весь перечень коммерческих объектов в Московской области, налог по которым уплачивается по кадастровой стоимости. В список вошли 4,4 тыс. объектов, из них, по данным аналитиков, 146 объектов были сняты с кадастрового учета. В итоге фактически в перечне оказались 4,3 тыс. объектов, их совокупная кадастровая стоимость составила 855 млрд руб.
Эксперты ранжировали эти объекты по актуальной кадастровой стоимости, которая интегрирована в платформу из Росреестра. Площадь объекта, год постройки, адреса также были взяты из ЕГРН.
На четвертой строчке оказался торговый центр «Июнь» в Мытищах, его кадастровую стоимость власти оценили в 9 млрд руб. Пятерку самых дорогих зданий Московской области по кадастровой стоимости замыкает «Весна» — торгово-развлекательный центр в поселке Вешки городского округа Мытищи. Его кадастровая стоимость — 8,8 млрд руб.
В топ-10 самых дорогих зданий также попали крупные торговые центры Московской области. Это «Рига Молл» в Красногорске, «Мега» в Котельниках, «Zеленопарк» в поселке Ржавки и «Мега» в Химках. Их кадастровая стоимость варьируется от 8,6 млрд до 7,3 млрд руб.
Торговый центр «Мега» в Химках(Фото: Вячеслав Прокофьев / ТАСС)
Таким образом, в десятку самых дорогих зданий по кадастровой стоимости из перечня попали только торгово-развлекательные центры. Для сравнения, в Москве в рейтинг самых дорогих зданий вошли также офисно-деловые здания (башни в Сити) и парк развлечений. «В Московской области сохраняется особенность: в перечень облагаемых объектов включаются только здания торговли, бытового обслуживания и общепита. Хотя налоговый кодекс допускает включение офисных зданий, региональные власти Подмосковья не предусмотрели их в своем законодательстве, поэтому офисы в перечень не включают», — пояснил управляющий партнер Consul Group.
Топ-10 самых дорогих зданий Подмосковья
| Название объекта | Адрес | Тип здания | Кадастровая стоимость, млрд руб. | Площадь объекта, тыс. кв. м | Год постройки |
|---|---|---|---|---|---|
| Vegas | Ленинский г.о., поселок совхоза им. Ленина, 24 км МКАД , здание 1 | Торговый центр | 17,3 | 386,0 | 2010 |
| Vegas | г. Красногорск, улица Международная, дом 12 | Торговый центр | 10,2 | 240,5 | 2014 |
| Vegas | Одинцовский г.о., село Немчиновка, Хорошевский проезд, д.14 | Торговый центр | 10,1 | 285,8 | 2017 |
| «Шелковый путь» | Ленинский г.о., поселок Битца, Варшавское шоссе, 21-й километр, д. 26 | Торговый центр | 10,1 | 247,1 | 2013 |
| «Июнь» | Мытищи, улица Мира, строение 51 | Торговый центр | 9,1 | 174,7 | 2012 |
| «Весна» | поселок Вешки, территория ТПЗ «Алтуфьево», стр. 3 | Торговый центр | 8,8 | 129,5 | 2013 |
| «Рига Молл» | г.о. Красногорск, автодорога «Балтия», 23-й километр, д. 2 | Торговый центр | 8,6 | 140,1 | 2015 |
| «Мега» | Котельники, 1-й Покровский проезд, дом 1 | Торговый центр | 8,5 | 134,2 | 2009 |
| Zеленопарк | г.о. Солнечногорск, рабочий поселок Ржавки, мкрн. № 2, стр. 20 | 8,4 | 138,9 | 2015 | |
| «Мега» | г. Химки, микрорайон ИКЕА, 1 | Торговый центр | 7,4 | 135,9 | 2004 |
Данные: Consul Group
Рыночная VS кадастровая цена
В то же время рыночная стоимость коммерческих объектов чаще всего не совпадает с кадастровой — часто она оценивается выше, указали аналитики. Например, рыночная стоимость ТРЦ Vegas, занявшего первое место, по оценке Consul Group, может достигать 20 млрд руб., а кадастровая составила 17,3 млрд руб.
Рыночная цена двух других объектов этого же бренда, которые заняли второе и третье места по кадастровой стоимости, может быть еще выше — по 30 млрд руб. за объект. «Это связано с тем, что указанные объекты новее и имеют более выигрышную локацию», — пояснил Сергей Пивоварчик.
Рыночная стоимость «Шелкового пути», разделившего с одним из ТРЦ Vegas третье место, тоже выше — 15 млрд руб. (против 9 млрд руб. по кадастру). А вот рыночную цену ТРЦ «Июнь», который занял четвертое место в рейтинге, консультанты, наоборот, оценили ниже — в 7 млрд руб. против 9 млрд руб. по кадастру. Эксперты связывают это с неудачным расположением и моральным устареванием объекта. Кроме того, в 2021 году данный торговый центр выставляли на торги за 3,5 млрд руб., но покупатель так и не нашелся.
При этом Barvikha Luxury Village в Барвихе не попал даже в топ-20 самых дорогих объектов. Его кадастровая стоимость оценена в 3,5 млрд руб., при этом рыночная стоимость ориентировочно 15 млрд руб., рассказал представитель Consul Group. «Такое значительное расхождение объясняется тем, что при кадастровой оценке не учитываются уникальные характеристики объектов, особенно столь эксклюзивных, как Barvikha Luxury Village», — подытожил он.
Читайте также: