В последние годы российский рынок недвижимости постоянно сталкивается c различными вызовами — начиная от санкций и импортозамещения и заканчивая высокой ключевой ставкой ЦБ. Вместе с тем объемы инвестиций впечатляют: по оценкам экспертов, в 2024 году в коммерческую недвижимость было вложено в полтора раза больше средств, чем в 2022-м. Актуальные тренды, прогнозы и перспективы на 2025 год ведущие игроки обсудили в ходе конференции #MARKETBEAT, организатором которой выступила консалтинговая компания CMWP.
Глобальный контекст и ситуация на рынке инвестиций
Управляющий партнер CMWP Сергей Рябокобылко рассказал о глобальном контексте, в котором развивается российский рынок коммерческой недвижимости. Наряду с продолжающимися ограничениями сейчас на рынке присутствуют ожидания потенциальной активизации иностранных игроков, отметил Рябокобылко.
«В качестве актуального глобального тренда можно отметить повышенный интерес инвесторов к азиатским рынкам, что подтверждает и недавно вышедший отчет Emerging Trends in Real Estate. Из интервью компаний — мировых лидеров также следует, что игроки рынка все больше внимания уделяют диверсификации своих портфелей», — рассказал управляющий партнер CMWP.
«Для российского рынка это означает неожиданную смену векторов: азиатские рынки и государства СНГ будут по-другому взвешиваться с точки зрения баланса между рисками и доходностью. Традиционно азиатские рынки считались более рискованными по сравнению с европейскими и особенно американским, но сейчас они демонстрируют большую геополитическую стабильность. Мы не исключаем и спонтанного интереса инвесторов к абсолютно новым для себя рынкам, включая страны постсоветского пространства, — пояснил Сергей Рябокобылко. — В целом российский бизнес успешно продолжает действовать в существующем контексте, несмотря на все сложности».
Фото: AboutLife — Raev Denis / Shutterstock / FOTODOM
Свою оценку состояния российских рынков капитала и инвестиций в недвижимость в ходе мероприятия дал партнер, руководитель департамента инвестиций и рынков капитала CMWP Алан Балоев. Эксперт озвучил предварительную оценку итогам первого квартала 2025 года — прогнозируемый объем сделок к концу года будет на уровне 350 млрд руб. (учитываются сделки с целью получения арендного дохода, без учета сделок под девелопмент и под конечного пользователя).
«Текущая турбулентность рынка инвестиций вторична и является следствием инфляции спроса на потребительском рынке, тогда как предыдущие кризисы сопровождались замедлением экономического роста из-за оттока капитала и низкого внутреннего спроса, — рассказал Балоев. — Сравнение сегодняшней ситуации с 2014–2016 годами наглядно показывает разницу: тогда рынок видел много сделок с проблемными активами. Сейчас сделок с проблемными активами в общем объеме гораздо меньше. При этом основным сдерживающим фактором для заключения крупных инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью остается высокая ключевая ставка ЦБ».
Эксперт также отметил замедление рынка крупных сделок на фоне жесткой денежно-кредитной политики и высокой стоимости заемного финансирования. «На протяжении последнего года в сегменте крупных сделок мы видим уменьшение числа и покупателей, и продавцов — игроки занимают выжидательную позицию. При этом в сегменте небольших и средних сделок наблюдается высокая активность, ее драйвером в основном выступают частные инвесторы (включая коллективный капитал)», — отметил Алан Балоев.
Два основных сценария для рынка коммерческой недвижимости
Сергей Рябокобылко, управляющий партнер CMWP:
— Исходя из глобального контекста, сейчас можно прогнозировать два основных сценария развития российского рынка недвижимости, каждый со своими рисками и возможностями.
В случае если ведущим трендом станет именно активизация международных игроков, российский рынок получит следующие возможности: