Фото: Shutterstock
В 2024 году индийский рынок недвижимости значительно вырос: за первые три квартала 2024 года продажи жилой недвижимости увеличились на 17% в годовом исчислении, подсчитали в Mordor Intelligence. Драйвером стал рост спроса на жилье премиум-класса, особенно в Мумбаи, Бангалоре и Пуне. Цены на жилую недвижимость в Бангалоре выросли на 9%, а в Мумбаи, Национальном столичном округе Дели и Пуне — на 4–5%.
По прогнозам аналитического центра, объем рынка недвижимости Индии в 2025 году составит $333 млрд. Ожидается, что он достигнет $986 млрд к 2030 году при среднегодовых темпах роста в 24,3%.
Спросу на недвижимость способствует и активная урбанизация Индии. Сейчас сельское население в стране еще преобладает, но считается, что в 2047 году будет достигнуто соотношение 50 на 50.
Города второго порядка
Согласно отчету PropEquity, важной движущей силой развития рынка недвижимости в стране стали не мегаполисы, а города меньшего размера. Цены на жилую недвижимость в десяти крупнейших городах так называемого «второго уровня» Индии — таких как Чандигарх, Мохали, Лакхнау, Джайпур — выросли на 94% за последние пять финансовых лет, уточняет Financial Express.
Эти города стали центрами притяжения благодаря распространению удаленной работы во время пандемии и после нее — индийцы стали выбирать жилплощадь побольше в городах поменьше. Ярким примером успеха стал проект крупного застройщика DLF — The Valley Gardens в Панчкуле. Было успешно продано 97% объектов, цены в процессе выросли более чем на 26%.
Мегаполисы же, в свою очередь, демонстрируют смешанную динамику. Число регистраций продаж жилья в Хайдарабаде в 2024 году выросло на 7% по сравнению с предыдущим годом, а сумма сделок в декабре составила 35,9 млрд рупий. Недвижимость дороже 5 млн рупий достигла 40% от общего числа регистраций. Общая стоимость сделок выросла на 23% по сравнению с прошлым годом. Премиальная и крупная недвижимость продается все лучше, но лидируют по числу продаж округи Медчал-Малкаджгири и Рангаредди.
Между тем, в девяти крупнейших городах Индии продажи квартир и домов снизились на 9% и составили 470 тыс. единиц, а объем нового предложения сократился на 15%, до 411 тыс. единиц в 2024 году. Самое заметное падение зафиксировали именно в Хайдарабаде.
Спрос на роскошь
В Мумбаи, Гуруграме и Бангалоре после пандемии начался взлет спроса на люксовую недвижимость стоимостью до 50 млн рупий. Как утверждает Анудж Пури, председатель совета директоров Anarock Group, такого спроса он не видел последние 30 лет.
За прошедшие четыре года цены на жилье премиум-класса в Индии выросли на 50–60%, но в обозримом будущем ожидается выход на плато с повышением цен в пределах инфляции — на 7–8% ежегодно. «Рынок элитного жилья в национальном столичном округе Дели переживает впечатляющую трансформацию: в первой половине 2024 года продажи в элитном сегменте выросли на 45%, в то время как в 2019 году — всего на 3%», — приводит Real Estate News цитату Аакаша Охри, директора по бизнесу крупной индийской фирмы-застройщика DLF.
Точка зрения застройщика
На фоне растущих цен и спроса индийские застройщики отчитываются о росте бизнеса. Так, например, Godrej Properties, одна из крупнейших компаний в секторе жилой недвижимости Индии, в очередном отчете рассказала о росте чистой прибыли на 152,2%, до 1,58 млрд рупий за октябрь—декабрь по сравнению с 620 млн рупий годом ранее. Выручка за тот же период выросла на 193,2%, до 9,68 млрд рупий.
«На сегодняшний день мы являемся крупнейшим застройщиком в стране в сегменте жилой недвижимости, но наша доля на рынках, где мы работаем, составляет скромные однозначные числа… Таким образом, у Godrej Properties есть огромные возможности для роста», — цитирует Mint Пироджшу Годреджа, исполнительного директора компании.
На сегодняшний день Godrej Properties строит дома в Хайдарабаде, Нойде, Пуне, Гуруграме; в работе находится люксовый комплекс в Мумбаи.
Кто обеспечивает спрос
Одним из драйверов роста является высокий спрос на офисные помещения со стороны IT-компаний, особенно в городах, ориентированных на информационные технологии, таких как Бангалор и Хайдарабад. Спрос на аренду тоже растет — здесь речь идет о коворкинг-пространствах и офисных объектах класса А, указывают в Mordor Intelligence.
На рынке возникают новые сегменты, как в жилом секторе — жилье для пожилых людей, коливинги, — так и в коммерческом. Например, сегмент центров обработки данных, по оценкам экспертов, ожидает экспоненциальный рост. Уже в 2025 году Индии может потребоваться дополнительно 1,39–1,67 млн кв. м дата-центров.
Есть ли говорить о жилых помещениях, опрос Ipsos India показал, что спрос на жилье в стране остается высоким. Из тех жителей страны, которые пока вынуждены арендовать жилье, 58% мечтают купить собственное. Это сравнительно мало: средний показатель по всем странам, где проводилось исследование, составляет 73%, а, к примеру, в Венгрии доля желающих купить собственное жилье составляет 88%, в Индонезии — 87%.
Недвижимость в Индии интенсивно дорожает, но 48% населения считает, что это хорошо, потому что в таком случае такой актив становится выгодной инвестицией. Примечательно, что это самый высокий в мире показатель позитивной оценки роста цен в секторе. Кроме того, 50% индийцев ожидают роста стоимости домов в будущем.
Фонды развития и ключевая ставка
Эксперты по недвижимости в Бангалоре считают, что бюджет Индии на 2025–2026 финансовый год станет переломным для отрасли благодаря созданию специализированных государственных фондов и налоговым льготам для владельцев жилья.
Уже работает программа Pradhan Mantri Awas Yojana Urban 2.0 (PMAY-2), чье назначение — обеспечить жильем 10 млн нуждающихся семей в городах. «Создание фонда Urban Challenge Fund в размере 1 трлн рупий простимулирует восстановление городской инфраструктуры и рост спроса на недвижимость в городских и пригородных районах», — приводит Business Standard слова Рамани Састри, гендиректора компании Sterling Developers из Бангалора. А фонд SWAMIH 2, по словам эксперта, поможет завершить ряд «зависших» проектов, удовлетворить спрос на жилье и повысить ликвидность в секторе недвижимости.
Манас Мехротра, основатель 315 Work Avenue, компании, предоставляющей услуги коворкинга в Бангалоре, Пуне и Мумбаи, считает, что создание правительством Фонда фондов для стартапов (FFS) объемом 100 млрд рупий может резко повысить спрос на коворкинги.
Кроме того, владельцы жилья смогут при уплате налога на недвижимость заявлять стоимость двух самостоятельно занимаемых (то есть не сдаваемых в аренду и не пустующих) объектов недвижимости как нулевую. Это поможет снизить налоговую нагрузку на средний класс.
Большей доступности жилья будет способствовать снижение ключевой ставки. В начале февраля Резервный банк Индии принял решение уменьшить ее на 25 базисных пунктов, до 6,25%. Это стало первым снижением ставки за почти пять лет. Как отмечают в Financial Express, снижение ставки оживляет продажи недвижимости средней и высшей ценовой категории.