Сергей Шаталов
Генеральный директор группы компаний Arrow Capital Сергей Шаталов в интервью «РБК-Недвижимости» рассказал о возможных точках роста рынка недвижимости в 2025 году, альтернативных инструментах для инвестирования, а также объяснил, почему растет популярность ЗПИФов и что дает бизнесу кастомизация и токенизация недвижимости.
— В 2024 году на рынке российской жилой и коммерческой недвижимости зафиксирован рекордный объем инвестиций — около 1,1 трлн руб. Чем можно объяснить такой рекорд с учетом высокой ключевой ставки и снижения доли продажи иностранных активов, на которую пришелся большой объем вложений в 2022 и 2023 годах?
— Несмотря на то что ключевая ставка в течение 2024 года заметно выросла, общий объем инвестиций по итогам года превысил показатели 2023-го на 20%. При растущей инфляции и макроэкономической неопределенности недвижимость остается одним из основных инструментов сохранения и приумножения капитала.
Рост инвестиций в недвижимость в прошлом году был обеспечен главным образом за счет объектов офисного и складского назначения на разных стадиях строительства, а также площадок под девелопмент жилья. Лидером стал офисный сегмент (около 33% общего объема инвестиций), на втором месте — жилая недвижимость (31%), на складские объекты пришлось 20%. Остальные сегменты совокупно составили 16%.
Увеличению объема инвестиций в офисы и склады в большей степени способствовали сделки, совершенные конечными пользователями: дефицит качественных площадей в этих сегментах, а также рост арендных ставок стимулируют активное приобретение объектов для собственных нужд компаний.
По итогам ушедшего года объем инвестиций в жилой сегмент увеличился более чем в два раза по сравнению с 2023 годом. Такой рост в основном обеспечила широкая льготная ипотека и приемлемые ставки проектного финансирования. Во втором полугодии из-за увеличения ключевой ставки интерес инвесторов к жилью начал снижаться.
Стоит отметить, что рынок жилой недвижимости неоднороден: есть сегменты, которые вне зависимости от геополитических и экономических изменений демонстрируют устойчивый рост. Это недвижимость классов премиум и де-люкс, вложения в нее остаются надежным инструментом сохранения капитала. Начиная с 2022 года часть капиталов перераспределилась с зарубежных рынков на российский — и в центре внимания оказалась престижная недвижимость внутри страны. Например, в Москве спрос на такие объекты в прошлом году был на 35% выше, чем в 2023-м; сейчас он остается устойчивым, падения объема инвестиций в верхних ценовых сегментах мы не ожидаем.
Что касается массового сегмента первичного рынка жилья — снижение инвестиционной привлекательности привело к тому, что на коммерческую недвижимость переключились как девелоперы жилой недвижимости, так и частные инвесторы, которые в предыдущие годы вкладывались в новостройки. Подобная ситуация вносит дополнительный дисбаланс спроса и предложения на рынок коммерческой недвижимости и стимулирует рост цен, который в дальнейшем продолжится.
— Какие сегменты коммерческой недвижимости, на ваш взгляд, являются сегодня самыми перспективными и почему? На какую доходность можно рассчитывать инвестору?
— На текущий момент самыми перспективными выглядят вложения в складскую и офисную недвижимость. В этих сегментах средняя годовая доходность остается стабильной: это 10–12% для офисов и 11–13% для складов. Стоимость таких объектов демонстрирует устойчивый рост, и эта тенденция, судя по всему, сохранится. В ближайшем будущем одним из приоритетных сегментов для нас является офисный.
Фото: Halfpoint / Shutterstock / FOTODOM
— Инвестиции в торговый и гостиничный сегменты сейчас значительно отстают от показателей сегментов-лидеров. Как вы считаете, что могло бы способствовать развитию этих направлений? Какие точки роста вы здесь видите?
— Строительство торговой недвижимости действительно переживает спад. Например, еще десять лет назад объемы ввода торговых площадей по России составляли более 2 млн кв. м в год. В результате систематического падения показатель снизился до 500 тыс. кв. м в год.
На инвестиционной привлекательности торгового сегмента заметно сказываются активное развитие электронной торговли и изменение поведения потребителей, отдающих предпочтение онлайн-формату покупок. Дополнительным фактором стал уход некоторых ведущих иностранных ретейлеров с российского рынка.
Кроме того, небольшой объем сделок с торговой недвижимостью в 2024 году обусловлен высоким объемом инвестиций предыдущих лет в крупные активы ушедших иностранных компаний и малым объемом строительства, а также снижающейся рентабельностью объектов.
Что касается точек роста, в торговом сегменте это объекты небольшого районного формата, которые более востребованы у покупателей и арендаторов, а также меньше подвержены влиянию экономических и политических факторов. Этот тренд уже набирает силу. Кроме того, для диверсификации рисков целесообразно строительство не классических торговых центров, а многофункциональных объектов с увеличением роли досуговой составляющей.
В гостиничном сегменте перспективы отрасли внушают оптимизм — учитывая меры господдержки туризма и растущий внутренний спрос на наиболее популярные туристические направления, девелоперы активно развивают некоторые регионы России.
Например, при анализе рынка Республики Алтай для одного из наших проектов мы увидели рост динамики посещения гостиниц в 2024 году на 40% по сравнению с 2023 годом. Объекты 4–5* пользуются большим спросом у туристов, привыкших к европейскому сервису, заполняемость в сезон составляет более 80%. В текущем году мы ожидаем продолжение этого тренда. Учитывая сложившуюся ситуацию, в ближайшие годы девелоперы планируют строительство ряда новых качественных гостиниц, соответствующих требованиям современного рынка.
— В последние годы крупные сделки по покупке офисов все чаще совершают госкомпании и госучреждения. Как вы оцениваете изменение доли госсектора? Как этот рост влияет на рынок коммерческой недвижимости?
— Действительно, мы наблюдаем заметное увеличение количества сделок в сегменте офисной недвижимости со стороны компаний с государственным участием. Это объясняется растущими требованиями компаний к офисным площадям, финансовой поддержкой госсектора и стремлением обезопасить себя от роста аренды в условиях нестабильного рынка. Активность госсектора благоприятно сказывается на развитии офисного сегмента, дополнительно стимулируя спрос.
В числе крупнейших инвестиционных сделок 2024 года, заключенных компаниями с госучастием, можно назвать покупку МФК Moscow Towers в «Москва-Сити» компанией РЖД, покупку Центральным банком России строящегося делового центра SLAVA рядом со станцией метро «Белорусская», а также приобретение АО «ОЭЗ «Технополис Москва» активов, включающих в себя в том числе и бизнес-центр «Стратос» в инновационном центре «Сколково».
Фото: vkilikov / Shutterstock / FOTODOM
— Еще один тренд на рынке коммерческой недвижимости — это рост вложений под собственные нужды. По оценкам экспертов, в прошлом году показатель впервые достиг 41%. Можно ли сказать, что в текущих реалиях недвижимость не теряет свою привлекательность как инструмент приумножения капитала?
— Приобретение объектов в собственность — наиболее безопасная инвестиция в сложных экономических условиях. Поэтому спрос под собственные нужды, безусловно, растет. Большая часть коммерческой недвижимости со сроком ввода в ближайшие годы строится для продажи конечным покупателям, которые пользуются альтернативными источниками финансирования: рассрочкой, инструментами коллективного инвестирования и т. д.
Вместе с тем при высокой стоимости банковского финансирования часть спроса продолжит смещаться в сегмент аренды, поэтому арендные ставки будут демонстрировать рост. Инвестиции в коммерческую недвижимость не теряют актуальности, но каждый объект нужно рассматривать индивидуально.
— С 2022 года рынок коммерческой недвижимости, как и другие отрасли, проходит трансформацию ввиду исхода зарубежного капитала, санкций, перестройки экономики и жесткой кредитно-денежной политики. Какие основные тренды вы могли бы выделить здесь и что принципиально изменилось за это время?
— За прошедшие годы ситуация стабилизировалась: были выстроены новые логистические цепочки, некоторые поставщики остались на рынке под новыми брендами, часть материалов и комплектующих заменена продукцией из Китая, Южной Кореи и Турции, также осуществляется параллельный импорт. Активно растет импортозамещение. Сейчас уже можно сказать, что ситуация с поставкой оборудования и материалов нормализовалась, но стоимость материалов возросла, а сроки поставок увеличились. При этом проблематика расчетов с иностранными поставщиками сохраняется.
Подчеркну, что рынок недвижимости сейчас гораздо больше зависит от кредитно-денежной политики, чем от колебаний валютного курса. Снижение доступности банковского финансирования оказывает негативное влияние на темпы роста инвестиций в коммерческую недвижимость, уменьшает возможность строить объекты в прежнем темпе и вынуждает участников рынка все больше использовать альтернативные источники инвестиций.
Можно отметить и ряд положительных моментов — во-первых, это расширение мер господдержки ряда направлений рынка недвижимости. Кроме того, российским инвесторам предоставилась возможность приобрести объекты коммерческой недвижимости, принадлежавшие иностранным игрокам, которые приняли решение покинуть российский рынок, и пополнить портфели компаний интересными проектами.
— Как поменялись за это время сами подходы к управлению коммерческой недвижимостью?
— В условиях постоянно меняющейся конъюнктуры на рынке недвижимости и растущей конкуренции приходится следить за современными тенденциями. Например, сейчас активно развивается идея кастомизации недвижимости. Компании стараются быть гибкими и подстраиваться под индивидуальные запросы клиентов.
При управлении коммерческой недвижимостью внедряются цифровые технологии, помогающие упростить процессы, уменьшить издержки, повысить конкурентоспособность объектов, а также свести к минимуму ошибки, возникающие из-за человеческого фактора.
В силу сложившейся экономической ситуации все большее развитие получают альтернативные источники финансирования, такие как паевые инвестиционные фонды, которые стали одним из самых востребованных инструментов для российских инвесторов благодаря их надежности и стабильной доходности.
Фото: SeventyFour / Shutterstock / FOTODOM
— Могли бы вы поделиться собственными кейсами и подходами, которые помогли вашей компании реализовать потенциал за последние два-три года?
— Основной подход ГК Arrow Capital при реализации любого проекта — это клиентоориентированность. Всех клиентов, от арендаторов до заказчиков консультационных услуг, мы воспринимаем как партнеров, от благосостояния которых зависит в том числе и наш доход. Например, при сдаче в аренду даже небольших площадей мы предоставляем целый спектр услуг, не входящих в общие стандарты: это и индивидуальный подход, и устройство комфортных мест общего пользования, и оборудование пространств в бизнес-центрах для нужд резидентов. Также особое внимание уделяем подбору пула арендаторов, чтобы обеспечить им комфортное соседство друг с другом.
Отдельно хочется отметить активное развитие ГК Arrow Capital как технического заказчика при строительстве проектов, в которых применяются цифровые технологии и ESG-решения. Сейчас мы выступаем техническим заказчиком проектирования и строительства нового бизнес-центра класса Prime, расположенного в районе Хамовники, который возводится с соблюдением всех требований к подобным объектам. Анонсирование проекта планируется несколько позднее.
— Проекты каких сегментов рынка недвижимости есть в вашем портфеле?
— Одним из ключевых направлений нашей деятельности является девелопмент недвижимости. Сейчас ГК Аrrow Capital совместно с ГК «ПИК» продолжают совместную реализацию жилого квартала «Яуза парк» в Мытищах, включающего в себя 20 домов с комплексным благоустройством дворов. Кроме того, мы приступили к реализации в Санкт-Петербурге масштабного проекта — комплексного развития территории, на которой будут расположены технопарк (включающий в себя пространства для НИОКР, производственный, образовательный кластеры), а также объекты жилого, социального и коммерческого назначения.
В числе наших знаковых проектов офисного сегмента отмечу бизнес-центр «Галактион», получивший сертификат Green Zoom. При его строительстве применены энергоэффективные технологии управления зданием и экологические решения для уменьшения вреда окружающей среде. Еще один объект, которым мы управляем, — бизнес-центр Fusion Park, где реализован комплексный подход к инвестиционным проектам, решающий широкий спектр задач: управление пулом арендаторов, обеспечение функционирования работоспособности всех систем жизнеобеспечения здания, увеличение доходности для инвесторов и т. д.
— Какие инструменты финансирования проектов в сфере коммерческой недвижимости, на ваш взгляд, сейчас являются наиболее востребованными и перспективными?
— Сейчас рынок коммерческой недвижимости активно адаптируется к новым условиям. В условиях ограниченного внешнего финансирования компании ищут новые подходы к привлечению капитала. Выбор инструмента зависит от типа недвижимости, масштабов проекта и текущего финансового положения компании/инвестора. В качестве наиболее перспективных инструментов отмечу три основных направления.
Паевые инвестиционные фонды: используются для структурирования сделок и привлечения средств в коммерческие проекты.
Государственные меры поддержки: субсидированные программы (поддержка строительства объектов индустриальной недвижимости, гостиничного сектора, инфраструктуры социально значимых проектов), гарантии АО «Корпорация «МСП», оказывающего поддержку субъектам малого и среднего бизнеса в России, и программы льготного кредитования (например, для индустриальных парков и технопарков).
Фото: khunkornStudio / Shutterstock / FOTODOM
Токенизация недвижимости — инновационный механизм, который позволяет перевести права на коммерческую недвижимость или доходы от нее в цифровую форму на основе технологий блокчейна. Этот инструмент сейчас только развивается, но уже вызывает интерес у частных и институциональных инвесторов благодаря своей способности привлечь широкий круг лиц и упростить процессы владения и управления активами. К основным преимуществам токенизации можно отнести: