data-title=»Дело садоводов: что будет с частными участками в парках и заповедниках» data-url=»https://www.rbc.ru/business/02/02/2025/679a60b29a79477a1a4eee54″ > Вконтакте Одноклассники Telegram Эксклюзив Дело садоводов: что будет с частными участками в парках и заповедниках
Сюжет Эксклюзивы РБК Конституционный суд уточнил критерии изъятия в пользу государства участков на природоохранных землях и запретил изымать их без компенсации. Юристы не исключают массового пересмотра дел
Конституционный суд России (КС) 28 января 2025 года постановил, что дела садоводов в Сочи, у которых массово изъяли участки на территории местного национального парка, будут пересмотрены, а владельцы земли смогут рассчитывать на компенсацию. Участки, ставшие предметом спора, граждане получали в 1990-е годы в пожизненное наследуемое владение. Многие земли за это время были проданы или сменили владельцев. Права на собственность были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Но из-за выяснившегося обстоятельства, что участки сформированы в границах особо охраняемой природной территории, прокуроры потребовали признать право собственности на эти земли у граждан отсутствующим, и суды разных инстанций это требование поддержали.
Конституционный суд объединил в одно дело и рассмотрел жалобы 14 граждан, 13 из которых столкнулись с изъятием участков в границах Сочинского национального парка. В постановлении суд признал сумбурность действий госорганов в переходный период начала — середины 1990-х годов, указав, что эта сумбурность не должна негативно отражаться на гражданах, поясняет адвокат, руководитель проектов адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Иван Бабин.
КС обязал компенсировать потери садоводов в Сочи после изъятия земель Общество
Содержание и значимость этого постановления КС для судебной практики выходят далеко за пределы дела «сочинских садоводов», говорит кандидат юридических наук, партнер юридической компании «Неделько и Партнеры» Константин Сичинский. Ситуация, в которой оказались истцы, широко распространена, констатирует гендиректор юридической компании Enterprise Legal Solutions Анна Барабаш. Она напоминает, что в последние годы ведется активная борьба с самозахватом и нецелевым использованием земель, включенных в границы особо охраняемых природных территорий (ООПТ). Но у этого есть и обратная сторона: «Зачастую жертвами такой борьбы становятся и те, кто приобретали участки добросовестно», — говорит юрист. Участок, оказавшийся в границах природоохранной зоны, где по общему правилу запрещена хозяйственная деятельность, изымается без компенсаций, указывает Барабаш. Более того, на уже бывшего собственника могут возложить расходы по приведению участка в исходное состояние — то есть сносу построек и рекультивации.
Как часто участки на особо охраняемых территориях становятся предметом судебного спора и как постановление КС изменит судебную практику по делам об их изъятии — в материале РБК.
Как много природоохранных земель в России
Закон «Об особо охраняемых природных территориях» относит к категории ООПТ государственные природные заповедники и заказники, национальные и природные парки, памятники природы, а также дендрологические и ботанические сады. Они объект общенационального достояния, полностью или частично изъятый из хозяйственного оборота. Земли заповедников и национальных парков находятся в федеральной собственности и не подлежат отчуждению из нее (исключение — участки в границах населенных пунктов, включенных в состав нацпарков).
В 2023 году земли особо охраняемых природных территорий занимали почти 3% земельного фонда страны — около 50,2 млн га, следует из национального доклада о состоянии и использовании земель в России. Особая категория в их составе — национальные парки, которых сейчас, по информации Минприроды, насчитывается не менее 50. Некоторые из них примыкают к крупным населенным пунктам — например, московский Лосиный остров или Сочинский национальный парк. А в Бурятии, например, территория Тункинского национального парка полностью совпадает с границами целого муниципального района — там находится 14 сельских поселений и проживает около 20 тыс. человек.
В Киеве заявили о превращении нацпарков в пустыню из-за ухода воды Общество
То, что действующий на территориях нацпарков жесткий правовой режим приводит к существенному ограничению прав граждан, проживающих в их границах, обсуждается давно. В 2019 году вице-спикер Совета Федерации Юрий Воробьев приводил цифры, согласно которым в 23 нацпарках в России функционирует около 700 населенных пунктов разных уровней. «Существует множество имущественных и социальных ограничений, что приводит к постоянному росту социальной напряженности. У всех на слуху проблемы жителей национального парка «Русский Север» в Вологодской области, байкальского Ольхона и других территорий», — отмечал сенатор.
Как часто возникают судебные споры
На протяжении почти 20 лет вопросы использования земель в границах особо охраняемых природных территорий «в лучшем случае отдавались на откуп муниципальным властям», констатирует Барабаш. Те по своему усмотрению и часто в нарушение федерального законодательства принимали акты, на основании которых организациям и физлицам предоставлялись участки. Полномочий распоряжаться этими землями у местных властей не было, а уточнению границ природоохранных территорий и выданных гражданам участков уделялось недостаточно внимания.
В результате проблема, по словам Барабаш, «на сегодняшний день носит, без преувеличения, массовый характер». «Де-факто как минимум в европейской части страны нет ни одного заповедника, который не вел бы в настоящее время или в недавнем прошлом судебных споров относительно изъятия земель, представленных на основании актов органов местного самоуправления, входящих в состав ООПТ. И, что интересно, единой практики, по сути, так и не сложилось», — указывает юрист.
Кто сталкивается с исками
Девять садоводов Сочи, которые в числе других дошли до Конституционного суда, судятся из-за участков в СНТ «Меркурий», которые изначально были выданы их первым владельцам в пожизненное наследуемое владение. Участки были образованы из земельного массива, переданного государственным актом от 5 июня 1991 года в бессрочное пользование фирме «Импэксервис» (прежде «Сочинское бюро товарных экспертиз») для коллективного садоводства работников, следует из постановления КС. Другой участник дела, В.С. Кайзер, в 2020 году приобрел участок в земельном массиве, также выделенном садовому некоммерческому товариществу. Но Хостинский районный суд по иску сочинского межрайонного природоохранного прокурора установил, что участок был образован в границах земель Сочинского национального парка, находящихся в собственности Российской Федерации.
Дело «сочинских садоводов» не единственный пример масштабного разбирательства из-за пересечения границ Сочинского национального парка и частных земельных участков. Осенью 2021 года Центральный районный суд Сочи наложил арест более чем на 11 тыс. земельных участков в рамках уголовного дела по статье «Мошенничество». По версии следствия, с 1998 года из состава земель Сочинского нацпарка под видом корректировки границ были незаконно выведены почти 5 тыс. га. Права собственности на участки приобрели неустановленные лица — это нанесло государству ущерб в размере 1 млрд руб. Застройка особо охраняемой природной зоны, как сообщал «Коммерсантъ», обнаружилась в ходе ведения топографических работ в рамках подготовки к Олимпиаде 2014 года.
Подмосковный суд не стал изымать у структуры Потанина землю под Клином Бизнес
Под уголовное дело попали практически все СНТ Большого Сочи, которые хоть как-то граничат или граничили с землями нацпарка, писало местное издание Sochi1. «В 1986 году от рыбзавода нам распределили эти земельные участки, а в 1993-м выдали документ о праве собственности», — рассказывала «Российской газете» жительница СНТ «Рыбак» в Адлерском районе Людмила Шафранская. После смерти мужа она продала комнату в общежитии и взяла кредит на строительство дома, который в 2013 году был введен в эксплуатацию. «Это мое единственное жилье, не самовольная постройка, оформляла все через БТИ. Какая я мошенница?» — жаловалась жительница СНТ.
Уголовное дело еще расследуется — неизвестно, законно или нет земли были выведены из состава нацпарка. Но параллельно с этим прокуратура начала подавать гражданские иски к владельцам арестованных участков — изымать земли начали в январе 2022 года (в начале 2023 года сообщалось об удовлетворении 490 исков).
За пять лет прокуроры предъявили более 1,7 тыс. исков для возвращения сочинских земель в госсобственность, рассказывал в конце прошлого года «Коммерсанту» представитель прокуратуры Сергей Бочкарев. Суды способны разобраться, где добросовестный владелец, а где «псевдособственник», заверял прокурор. В сентябре 2024-го Верховный суд рассмотрел кассационные жалобы по двум гражданским делам об аннулировании права граждан на садовые земельные участки в Сочи и отменил решения нижестоящих судов. В том же месяце ВС истребовал из районных судов Сочи больше 35 дел, связанных с исками Генпрокуратуры по изъятию земель в нацпарке.
Суд арестовал активы владельцев Домодедово по иску Генпрокуратуры Бизнес
Споры по земельным участкам из-за границ нацпарка возникли и у жителей крупнейшего на Байкале острова Ольхон. В 2020 году жителям поселка Песчаная начали приходить иски от Росимущества с требованием признать незаконными заключенные ранее договоры на покупку или аренду земли, писали «Известия». Проблема возникла после того, как местная природоохранная прокуратура поставила на кадастровый учет границы созданного еще в 1986 году Прибайкальского национального парка, включив в него все населенные пункты на острове. Местные жители указывали, что поселок Песчаная появился на Ольхоне задолго до нацпарка. По данным издания, Росимуществом было подано 13 исков — его получила даже 90-летняя жительница поселка.
В Байкальской межрегиональной природоохранной прокуратуре объясняли, что сведения о границах Прибайкальского национального парка своевременно не внесли в ЕГРН — в результате не все участки оказались выделены местными властями законно. Администрация Ольхонского района возражала: земли Хужирского муниципального образования не могут иметь статус федеральных, и ссылалась на утвержденный генплан муниципалитета. Тогда ситуация для жителей Песчаной закончилась тем, что истцы не явились на судебное заседание и суд оставил иски без рассмотрения.
Но проблемы у жителей Ольхона продолжаются. «Вынесли решение, что мы должны снести дом за свой счет и просто уехать, куда — непонятно», — жаловалась в марте 2021 года «Вести. Иркутск» жительница поселка Хужир. В сентябре 2024 года в производстве Ольхонского районного суда находилось пять дел об изъятии участков у глав крестьянско-фермерских хозяйств, писало издание «Байкальские зори».
В Бурятии, где находится Тункинский национальный парк, с изъятием земельного участка столкнулась даже многодетная мать, рассказывал в 2019 году замруководителя администрации муниципального образования «Тункинский район» Алдар Эрдынеев. Земельный участок был выделен в 2010–2011 годах, но по иску Росимущества обращен в собственность государства. Тункинский районный суд принял решение о сносе жилого дома бывшей собственницы, которое подтвердил Верховный суд. «Переселить ее куда-то в другое поселение не можем, потому что другое поселение тоже находится в границах национального парка», — жаловался Эрдынеев.
Что изменило дело «сочинских садоводов»
Истоки проблемы с изъятием участков лежат еще в периоде, когда в России только зарождался институт частной собственности на землю, указывает Анна Барабаш. «Акты, на основании которых предоставлялись участки, могли быть подписаны более 30 лет назад. Так вот, в конкретном случае КС делает большой шаг на пути к унификации практики по подобным спорам», — отмечает юрист.
Итогом рассмотрения дела в КС стал вывод о праве на компенсацию — в тех случаях, когда имущество в принципе не может быть в собственности частных лиц, но эти лица приобрели его добросовестно, «действуя из обстановки», и не сомневались в законности действий государственных органов, подчеркивает Бабин.
Постановление КС окажет определяющее влияние на судебную практику не только по делам «сочинских садоводов», но и по всем искам о признании зарегистрированного права отсутствующим, убежден Сичинский. По его словам, такие иски — появившаяся в последние годы и хорошо известная юридическому сообществу тенденция. Их чаще всего подают прокуроры и органы публичной власти в одном из следующих случаев: деприватизационные и антикоррупционные иски, а также по самовольным постройкам. Раньше суды исходили из того, что исковая давность на такие требования распространяться не должна, а значит, иск может быть удовлетворен независимо от того, когда произошла незаконная приватизация.
КС запретил отказывать в пересмотре дел с фальсификацией доказательств Общество
КС сделал определяющий вывод, что при рассмотрении подобных исков суды в обязательном порядке должны будут оценивать два критерия, указывает Сичинский. Во-первых, это общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ). В качестве точки отсчета для начала этого срока в постановлении определяется либо момент освоения земельного участка (например, его ограждение, возведение на нем строений), либо определение координат границ и нанесение их на публичную кадастровую карту.
Во-вторых, должны оцениваться основания для применения гарантий по ст. 302 ГК РФ — невозможность изъятия имущества у добросовестного приобретателя, продолжает Сичинский. О добросовестности говорит то, на каких основаниях возникли права на спорный земельный участок, поясняет Барабаш. Партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Сергей Учитель обращает здесь внимание на важную правовую позицию КС: ошибки, допущенные из-за несогласованности действий уполномоченных госорганов, не могут быть поставлены в вину гражданам, приобретавшим земельные участки для личных нужд, справедливо и обоснованно рассчитывавшим на соблюдение закона должностными лицами этих органов. Но если суд устанавливает, что гражданин при приватизации предоставил поддельные документы либо административный акт, на основании которого земельный участок получен в собственность, был результатом сговора гражданина и должностного лица, добросовестность приобретателя, очевидно, отсутствует, добавляет Сичинский.
Таким образом, даже если приватизация была незаконной, но ее незаконный характер не может быть поставлен в вину гражданину, ему должны быть предоставлены все гарантии добросовестного приобретателя, заключает Сичинский. А именно: если спорный земельный участок в принципе может находиться в частной собственности — иск подлежит отклонению. А если участок сформирован из земель, которые вообще не могут находиться в частной собственности (в частности, природоохранные земли), — он подлежит изъятию, но с предоставлением компенсации. Барабаш подчеркивает, что право на возмещение у добросовестных приобретателей предполагается даже в случае, когда сроки исковой давности пропущены.
В то же время ряд вопросов остался нерешенным. Несмотря на универсальный характер изложенных КС выводов, они все сделаны с оговоркой «по крайней мере гражданам — приобретателям земельных участков для личных нужд», отмечает Сичинский. А значит, в том, что эти позиции равно применимы и к юридическим лицам, и к земельных участкам для коммерческих целей, юристам еще предстоит убедить судебные инстанции. Кроме этого, остается открытым вопрос, возможно ли без компенсации изъять земельный участок у последующего собственника, если первый собственник, которому было предоставлено имущество, был недобросовестным, но покупатель ничего об этом не знал.
Какой будет компенсация
Самой чувствительной для граждан темой остается вопрос, что может гарантировать государство взамен на принудительное лишение права собственности, говорит старший юрист консалтинга Legal principles Русудани Закарая. «Конституционный суд начал с корректных ответов на данный вопрос, чем дал надежду на справедливое восстановление баланса интересов сторон», — указывает Закарая.
В постановлении КС сказано, что, если гражданин действовал добросовестно либо истек срок давности, удовлетворять иски об отсутствии у него прав на участок в границах ООПТ суд может только с обязательством предоставить ему аналогичный земельный участок. Речь идет об участке такой же площади, имеющем вид разрешенного использования и предполагающем удовлетворение личных нужд. Предоставить его в установленный судом срок должны органы местного самоуправления или государственной власти.
При этом КС не исключает ситуацию, когда аналогичный участок не может быть предоставлен — например, в отсутствие свободного земельного фонда. В этом случае суд должен установить «иной способ компенсации» прекращения прав гражданина на участок. Отдельно КС подчеркивает, что должна быть компенсирована стоимость законно созданных на этой земле объектов.
Конституционным ориентиром при решении таких ситуаций должно быть требование о «равноценном возмещении», подчеркивается в постановлении. КС обращает внимание на тот факт, что невозможность использовать участок по назначению из-за его нахождения в границах ООПТ снижает его действительную рыночную стоимость «до таких размеров, при которых приобрести на полученные средства аналогичный по параметрам земельный участок едва ли окажется возможным». Именно поэтому наиболее справедливая форма возмещения — предоставление гражданину аналогичного по параметрам участка.
Единственное, что вызывает вопросы, — это то, из каких средств предполагается компенсация, а в равной степени — кто и как будет определять, где и какие участки будут предоставляться, рассуждает Барабаш. «Маловероятно, что это бремя ляжет на администрацию ООПТ, к которым возвращаются земли», — считает юрист. РБК направил запрос в пресс-службу правительства, а также в Минфин.
Пересмотрят ли дела других садоводов
В деле «сочинских садоводов» КС постановил, что заявители имеют право на пересмотр своих дел — без оговорки о подобной возможности для иных лиц, чьи дела рассмотрены, указывает Бабин. Но даже при ограниченном толковании постановление влияет как на текущие разбирательства вокруг Сочинского национального парка, так и на будущие земельные споры, добавляет адвокат. Ожидать массового пересмотра дел не стоит, предупреждает Барабаш: «Решения КС обратной силы не имеют. Но на исход подобных споров в будущем влияние они иметь определенно будут».
Признание КС того или иного акта неконституционным, а его применения или истолкования не соответствующим Основному закону — это основание для пересмотра по новым обстоятельствам любого опирающегося на этот акт судебного решения, возражает Учитель. Исходя из того, что аналогичных дел большое количество, особенно в Южном федеральном округе, следует ожидать массового пересмотра судебных актов со ссылкой на постановление КС от 28 января 2025 года, убежден юрист. «Представляется, что Верховный суд вполне может направить проигранные собственниками дела на новое рассмотрение, и уже при новом рассмотрении судами могут быть применены рекомендации Конституционного суда РФ», — говорит Закарая. Для этого истцы-собственники могут обратиться со встречными исковыми требованиями о выплате компенсации, добавляет юрист.
Читайте РБК в Telegram.
Поделиться Поделиться Вконтакте Одноклассники Telegram
РБК в Telegram
На связи с проверенными новостями
МИД Испании заявил, что Европе придется восстановить отношения с Россией
Путин заявил, что Трамп «наведет порядок» среди европейских политиков
Вице-губернатор Приморья погиб, возвращаясь с боевого задания
Собянин показал, как будет выглядеть Цирк на Вернадского после реконструкции
Покупать сейчас или подождать: что будет с ценами на квартиры в 2025 году
Китайцы начнут продавать в России недорогой кроссовер с ресурсом более 1 млн км
РБК запускает винный салон. Расписание
Великобритания и страны ЕС не пришли к согласию о миротворцах на Украине
Читайте РБК в Telegram! Подборка наших каналов
В 2024 году Турция приблизилась к рекордным показателям турпотока из России
Посланник Трампа рассказал о «надежном плане» завершения боев на Украине
В Финляндии школьнику с российским паспортом отказали в экскурсии
Авторы Теги