Фото: Shutterstock
Элитная недвижимость в наименьшей степени по сравнению с другими сегментами рынка жилья пострадала из-за отмены массовой льготной ипотеки. Однако определенные потери она все же понесла, считают эксперты.
Оценки серьезности этих потерь при этом разнятся. Региональный директор департамента городской недвижимости NF Group Андрей Соловьев, к примеру, считает, что влияние льготной ипотеки на рынок элитного жилья Москвы минимально, учитывая ценовые показатели сегмента. По предварительным итогам 2024 года средневзвешенная цена 1 кв. м, по данным NF Group, составила 1,9 млн руб., в том числе класс премиум — 1,3 млн руб., класс де-люкс — 2,8 млн руб. Средний бюджет предложения — 250 млн руб. (премиум — 150 млн руб., де-люкс — 480 млн руб.), что в разы выше предельных сумм по льготной ипотеке. Таким образом, несмотря на технически возможное использование данного инструмента на рынке, он был фактически малоприменим, говорит Андрей Соловьев.
В то же время генеральный директор группы компаний «БЭЛ Девелопмент» Елена Комиссарова отмечает, что до отмены льготных ипотечных программ с лета 2024 года около 30% сделок в элитном сегменте осуществлялись с привлечением заемного капитала.
Какие кредиты берут под элитное жилье
В разных подсегментах элитного жилья влияние ипотеки различно, поясняет представитель Ассоциации агентств элитной недвижимости (Area) Майя Павлова: «В подсегменте де-люкс, где стоимость 1 кв. м начинается от 2 млн руб., покупатели рассматривают ипотеку не как необходимость, а как финансовый инструмент, позволяющий оптимизировать расходы и улучшить ликвидность капитала». По оценкам аналитиков Area, доля сделок с привлечением ипотеки в этом сегменте в последние два-три года составляла не более 5–10% в общей структуре.
Для сегмента премиум, где общая стоимость объекта в среднем составляла до 50 млн руб., ипотека могла покрывать значительную часть стоимости, что делало ее целесообразной для покупателей, поэтому доля сделок с привлечением ипотеки в этих сегментах существенно выше, добавляет Майя Павлова.
В классе де-люкс многие покупатели брали комбинированный кредит: часть попадала под льготную программу с лимитом до 12 млн руб., остальное добирали за счет потребительского кредита, говорит заместитель председателя совета директоров группы компаний «Стилобат» Булат Алимов: «Такой подход был особенно актуален в период, когда ставки по ипотеке были невысокими».
Как покупают дорогое жилье в рассрочку
С прошлогодним повышением процентной ставки по кредитам появились сложности с обслуживанием ипотечных программ и согласованием выдачи таких кредитов в банках, говорит Елена Комиссарова. Однако число сделок с участием собственного капитала покупателя и с применением программ рассрочки в 2025 году возрастет, прогнозирует эксперт. Именно рассрочка, по словам девелоперов, становится базовым инструментом, стимулирующим продажи.
Сейчас на рынке элитного жилья пользуются спросом персонализированные программы рассрочек, которые учитывают потребности и возможности покупателя в конкретной ситуации, говорит заместитель генерального директора девелоперской компании Vos'Hod Евгений Якубовский. Например, некоторые компании по своим проектам предлагают беспроцентную рассрочку на индивидуальных условиях: с каждым клиентом согласовываются срок предоставления платежей, график и другие детали.
Для стимулирования спроса девелоперы используют два вида рассрочки: беспроцентную и платную с процентной ставкой на остаток платежа 8–15%, отмечает руководитель департамента маркетинга и продаж клубного дома Turgenev Алексей Непейвода. Такие предложения, по его словам, можно увидеть у многих застройщиков на начальной стадии строительства или на этапе котлована — клиент может получить более длительную рассрочку под 0% до конца строительства с небольшим первоначальным взносом.
На проекты на финальной стадии строительства, как правило, клиент может получить рассрочку до полугода примерно по ставке 8–15% годовых на остаток суммы — то есть по ставке ранее существующих ипотечных программ, когда они были более целесообразны для покупателей, продолжает Алексей Непейвода. Поэтому рассрочки от застройщиков частично эквиваленты ипотечным программам, которые и так клиенты закрывали в среднесрочной перспективе трех—пяти лет, рассуждает эксперт.
Есть и другие механизмы. Часть компаний субсидируют ставки по ипотечным кредитам либо предлагают клиентам дополнительные скидки.
Также для стимулирования спроса используются различные системы дисконтирования. В текущем году спрос сместился в сторону лотов с отделкой, а иногда и готовой меблировкой, рассказывает Елена Комиссарова. По ее словам, если жилье приобретается с инвестиционными целями, то его можно быстро начать сдавать.
Жесткая денежно-кредитная политика Центробанка России подогревает спрос, так как ликвидная элитная недвижимость — ценный инвестиционный актив, гарантирующий сбережение и даже приумножение средств, отмечает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. «Дорогая ликвидная недвижимость продолжает расти в цене из года в год в среднем на 15–20%», — отмечает Елена Комиссарова.
Как сегодня формируется спрос на элитное жилье
В последние годы в значительной степени изменился портрет покупателя дорогого жилья. Клиентами на этом рынке все чаще становятся региональные бизнесмены и топ-менеджеры, которым на фоне текущих экономических трендов, например, связанных с импортозамещением, удалось достичь значимых успехов, поясняет Анна Раджабова.
Один из ключевых факторов, влияющих на спрос на элитную недвижимость, — общая экономическая ситуация в стране, говорят эксперты. Санкции, ограничения в отношении зарубежных активов, инвестиций и валютных операций влияют на состоятельных покупателей, говорит Майя Павлова: «Раньше значительная часть капитала российских покупателей элитной недвижимости была связана с зарубежными инвестициями или приобретением объектов за рубежом. В текущих условиях многие из них переориентируются на российский рынок, в том числе на элитную недвижимость в Москве». Также интерес к покупке, по словам эксперта, может быть обусловлен ситуацией на рынке аренды, где сегодня недостаточно подходящих предложений, и некоторые клиенты начинают искать альтернативу в приобретении жилья.
В Москве в элитном сегменте сегодня представлены объекты более чем в 100 жилых комплексах, общее количество предложения примерно на 20% больше, чем в 2023 году, говорит коммерческий директор компании «Новалур» Арсений Киселев. Спрос здесь также значительно вырос, добавляет он.
По прогнозам аналитиков Kalinka Ecosystem, общее количество сделок на первичном рынке элитной недвижимости Москвы за 2024 год составит не менее 1,8 тыс. (прирост более 15% к 2023 году).
По словам основателя Kalinka Ecosystem Екатерины Румянцевой, востребованность дорогой недвижимости выросла за счет репатриации капиталов и необходимости вложения средств в понятный продукт на фоне сохраняющейся экономической нестабильности. Подогревают спрос на первичном рынке элитного жилья выход новых предложений и широкий перечень предоставляемых программ рассрочки платежа от застройщиков.
Ждать снижения цен в элитном сегменте не стоит — высокая ключевая ставка Центробанка РФ, рост себестоимости и программы рассрочек от застройщиков также ведут к росту цен в новых проектах, резюмирует Румянцева.