Фото: пресс-служба
В периоды глобальной экономической нестабильности, геополитических трансформаций, санкций, инфляции и волатильности валютных курсов инвесторы предпочитают активы, которые позволяют сохранить капитал и приносят предсказуемый доход на длинном горизонте. К ряду таких активов эксперты относят элитную недвижимость и залоговое имущество.
По данным агентства «Intermark Городская Недвижимость», зимой 2024/25 года в премиальных московских новостройках было продано 350 квартир. Это на треть больше, чем годом ранее, и в 3,5 раза больше, чем два года назад. Средняя цена проданного объекта — 229 млн руб. Аналитики отмечают, что за семь лет потребление элитной жилой недвижимости в России выросло более чем в семь раз.
Дело в том, что дорогая недвижимость устойчива к экономическим потрясениям, а ее стоимость зачастую растет вместе с инфляцией, что делает такой актив привлекательным для долгосрочных инвестиций, объясняют эксперты NF Group. Кроме того, высококлассные объекты являются эксклюзивным продуктом, которого на рынке недвижимости не так много, особенно в центре Москвы или престижных загородных локациях. Дефицит качественных предложений на фоне растущего интереса инвесторов создает условия для роста цен даже в кризис. Наконец, элитная недвижимость подчеркивает социальный статус владельца. Пентхаусы с панорамными видами, апартаменты в исторических зданиях, резиденции в престижных районах приобретают те, кто ценит исключительность и престиж. Это не только инвестиция, но и способ подчеркнуть свою успешность.
Впрочем, элитная недвижимость — не единственный привлекательный для инвесторов сегмент. Как показал внутренний опрос Portal DA (маркетплейс непрофильных и залоговых активов, входит в структуру «Сбера». — «РБК Отрасли»), сегодня, помимо элитной недвижимости, популярные направления для инвестиций — жилая загородная и коммерческая недвижимость. Они набрали по 33% голосов (при том, что можно было отметить несколько вариантов). Тут главные аргументы — стабильность, неплохая устойчивая доходность и диверсификация портфеля. Следующие по востребованности у инвесторов — гостиницы и предметы роскоши, набравшие каждый по 26% голосов. Это более нишевые активы, которые привлекают инвесторов своей редкостью и потенциально высоким доходом. Замыкают пятерку лидеров квартиры и апартаменты в масс-маркете — по 20%. Из-за высоких ставок по ипотеке этот сегмент немного просел, но остался в топе.
Сегодня процесс поиска и приобретения квадратных метров в России в значительной степени цифровизирован, что облегчает его, в том числе с инвестиционными целями. Причем на маркетплейсах недвижимости доступны как объекты, которые собственник продает по прямому договору купли-продажи, так и объекты в залоге, реализуемые на торгах в процедурах банкротства либо исполнительного производства. По данным Portal DA, в 2024 году объем сделок по делам о несостоятельности в России составил 20 млрд руб. — на 7% больше, чем в 2023 году. Средний чек за год вырос на 27% и достиг 29,9 млн руб.
В целом на Portal DA сегодня выставлено 26 тыс. объектов недвижимого имущества — от коммерческих площадей и производственных предприятий до частных домов и квартир.
Однако инвесторам следует помнить о рисках, сопряженных с приобретением квадратных метров. Ключевые из них: снижение ликвидности (продать, например, акцию быстрее и проще, чем квартиру, особенно в кризис); дополнительные расходы (ремонт, обслуживание и уплата налогов); а также юридические сложности (ошибки при оформлении сделок или проверке юридической чистоты объекта чреваты большими финансовыми потерями).
Чтобы минимизировать риски при покупке объекта недвижимости на электронной площадке, нужно тщательно изучить его историю, проверить, действительно ли он находится в залоге и включен в реестр имущества, реализуемого в рамках банкротства, убедиться, что у него нет обременений, арестов или других ограничений. Важно выяснить, кто был предыдущим владельцем, как долго объект находился в залоге и какие сделки с ним проводились ранее, оценить состояние объекта с привлечением профессионалов — это особенно важно для коммерческой недвижимости. И конечно, сравнить цену объекта с рыночными аналогами.
В последнее время возросли риски, связанные с повышенной активностью мошенников. Поэтому покупать имущество в онлайн-формате следует только через официальные аукционы или специализированные платформы, которые гарантируют прозрачность сделок. Убедитесь, что все документы на объект подлинные и оформлены по закону. Проверьте наличие подписей и печатей, актуальность дат. Если цена объекта значительно ниже рыночной, это может говорить о недобросовестности продавца или скрытых проблемах. Обратитесь к специалистам по недвижимости и банкротному праву, чтобы провести независимую экспертизу сделки.
«Красные флаги», на которые следует обратить внимание, — неполный пакет документов, слишком низкая цена, продавец торопит с решением, история объекта неизвестна.
Важный этап сделки — переговоры с продавцом, в процессе которого нужно выяснить, почему объект продается и на каких условиях, как долго он находится на рынке. Если у объекта есть недостатки, например необходимость ремонта или низкая ликвидность, то это повод для торга, в результате которого можно существенно снизить цену. Такую ситуацию покупателю следует предусмотреть заранее и быть к ней готовым. Убедитесь, что все условия покупки — сроки, форма оплаты, передача прав — четко прописаны и соответствуют вашим ожиданиям.
Российский рынок недвижимости, несмотря на экономические вызовы, сегодня дает инвесторам очень хорошие возможности. Элитная недвижимость, залоговое имущество и коммерческие объекты способны обеспечить как сохранение капитала, так и его прирост. Однако, чтобы такие инвестиции были успешными, необходимо тщательно анализировать риски и привлекать профессиональных консультантов. Главное — действовать осознанно и использовать все доступные ресурсы для минимизации рисков и максимизации доходности.